Ferielejligheden på Femern: hvorfor brevet fra Finanzamt kom i år og ikke tidligere

Mange danske familier ejer en ferielejlighed eller et sommerhus i Tyskland og lejer det ud, når de ikke selv bruger det. Indtægten bliver typisk opgivet i Danmark – og dermed anser man sagen for afsluttet. Det er den ikke. Lejeindtægt fra fast ejendom i Tyskland skal som udgangspunkt beskattes i Tyskland, og manglende angivelse bedømmes efter bestemmelsen om skatteunddragelse. Siden udlejningsplatformene fik indberetningspligt, bliver sagerne fundet systematisk. Nedenfor følger et konstrueret, men helt typisk forløb.

Sagen: Birgitte og Flemming på Femern

Birgitte og Flemming er i begyndelsen af tresserne og købte i 2018 en ferielejlighed på Femern. De bruger den selv nogle uger om året og lejer den ud resten af sæsonen gennem en international udlejningsplatform.

Indtægten har de hvert år oplyst på den danske selvangivelse. De har aldrig indgivet en tysk angivelse – det er aldrig faldet dem ind. »Vi bor jo i Danmark.«

I foråret 2025 kommer der et brev fra det tyske skattekontor. Myndigheden oplyser, at den er bekendt med udlejningsindtægter fra ejendommen for flere år tilbage, og beder om angivelser for perioden.

Fire måneder senere foreligger der både et skattekrav og en meddelelse om, at der er indledt en straffesag.

Hvor skal lejeindtægten beskattes?

Her ligger den misforståelse, hele sagen bygger på, og den er let at forstå.

Hovedreglen i de internationale skatteaftaler er, at indkomst fra fast ejendom beskattes i det land, hvor ejendommen ligger. Ligger den i Tyskland, har Tyskland beskatningsretten til lejeindtægten – uanset at ejeren bor i Danmark, og at pengene går ind på en dansk konto.

Danmark beskatter som bopælsland den samlede indkomst, men giver lempelse efter overenskomsten for den indkomst, Tyskland må beskatte. Indkomsten skal altså med begge steder – men den tyske del er ikke frivillig.

Det betyder også, at Birgitte og Flemming ikke har snydt i Danmark. De har bare udeladt det ene af de to lande.

Pligten til at angive – og unddragelse ved undladelse

Udenlandske ejere med lejeindtægt fra tysk fast ejendom er begrænset skattepligtige i Tyskland og skal indgive angivelse for de pågældende år.

Indgives angivelsen ikke, foreligger der objektivt en unddragelse efter bestemmelsen om skatteunddragelse, også når den består i en ren undladelse. Strafferammen er bøde eller fængsel indtil fem år, og i særligt grove tilfælde mere.

Afgørende bliver den subjektive side. Har ejeren indset, at der kunne bestå en tysk pligt, og accepteret at lade være, foreligger der forsæt. Beror det derimod på en fejlvurdering – og antagelsen om, at skat kun betales dér, hvor man bor, er både udbredt og forståelig – kan der være tale om grov uagtsomhed, hvilket er en bødesag uden plet på straffeattesten.

Den grænse er sagens kerne, og den afgøres af, hvad der kan dokumenteres: blev der spurgt en revisor, en ejendomsmægler eller platformen, og hvad blev der svaret?

Hvorfor det blev opdaget nu

Spørgsmålet, de fleste stiller, er, hvorfor sagen kommer efter syv år.

Svaret er, at udlejningsplatformene siden 2023 er omfattet af en indberetningspligt. De skal oplyse myndighederne om udlejerens identitet, om ejendommen og om de beløb, der er udbetalt – og oplysningerne udveksles mellem EU-landene.

Det betyder, at skattemyndighederne i dag får data direkte fra den platform, udlejningen foregår gennem, og kan sammenholde dem med, hvilke angivelser der er indgivet. Sagerne findes derfor ikke længere ved tilfældighed, men systematisk – og de findes med flere år tilbage.

For ejere, der har udlejet gennem en platform uden at angive i Tyskland, er spørgsmålet derfor ikke længere, om det opdages.

Momsen: det andet spor

Ved siden af indkomstskatten ligger et momsspørgsmål, som mange overraskes af.

Korttidsudlejning af ferieboliger er efter tyske regler som udgangspunkt en momspligtig ydelse, i modsætning til almindelig boligudlejning. Der gælder lempelser ved beskedne omsætninger, men reglerne for udenlandske udlejere er ikke de samme som for tyske, og de har ændret sig i de senere år.

Dertil kommer de kommunale afgifter, der ofte overses: kurafgift på gæsterne, som udlejeren skal opkræve og afregne, og i nogle kommuner en afgift på sekundærboliger. De er ikke strafferetligt tunge, men indgår i billedet, når en sag først er åbnet.

Hvad kravet kommer til at omfatte

Opgørelsen bliver som regel større, end ejeren har regnet med. Ved unddragelse løber den skattemæssige ansættelsesfrist i ti år, og der tilskrives renter. Myndigheden tager udgangspunkt i de indberettede bruttobeløb, mens fradragene – afskrivning, renter, driftsudgifter, administrationsgebyrer, rengøring, forsikring – kun kommer med, hvis de dokumenteres og gøres gældende. Og det samlede unddragne beløb opgøres på tværs af årene, hvilket har betydning for, hvor sagen placeres strafferetligt.

Netop fradragssiden er værd at fremhæve, fordi den ofte halverer kravet. Den kræver bare, at nogen gør arbejdet.

Selvanmeldelsen: vejen ud, så længe vinduet er åbent

Fordi forholdet er en skattesag, gælder reglerne om strafbefriende selvanmeldelse.

Opdager man selv, at angivelserne mangler, kan en korrekt gennemført anmeldelse føre til, at straffen bortfalder. Betingelserne er strenge: anmeldelsen skal være fuldstændig for alle ikke-forældede år, skatten skal betales med renter inden for en frist, og muligheden er spærret, når sagen er meddelt indledt, eller forholdet allerede er opdaget.

For Birgitte og Flemming var vinduet lukket, da brevet kom. For det store antal danske ejere, der endnu ikke har hørt noget, er det stadig åbent – og med platformenes indberetninger er det kun et spørgsmål om tid.

Hvor forsvaret sætter ind

Arbejdet begynder med aktindsigt og med at sikre fristerne i begge spor.

Derefter opgøres indkomsten korrekt: bruttobeløbene fra platformen er ikke det beskatningsgrundlag, myndigheden må lægge til grund, når der findes dokumenterbare udgifter. Sideløbende dokumenteres forsætsspørgsmålet – hvilken rådgivning blev indhentet, og hvad blev der oplyst ved købet af ejendommen og ved tilmeldingen til platformen?

Og som i alle skattestraffesager koordineres de to spor, så oplysningspligten i skattesagen ikke undergraver retten til at tie i straffesagen.

Enhver sag afhænger af sine konkrete forhold, og et bestemt udfald kan aldrig loves.

Hvad du bør gøre nu

Ejer du en bolig i Tyskland, som du lejer ud, og har du aldrig indgivet en tysk angivelse, så få forholdet vurderet nu. Vent ikke på et brev – det er netop ankomsten af brevet, der lukker den gunstige vej.

Har du allerede modtaget en henvendelse, så udtal dig ikke om forløbet, før akterne er set, og betal ikke et krav, der bygger på bruttobeløb, uden at fradragene er gjort op.

Og saml dokumentationen: udbetalingsoversigter fra platformen, udgiftsbilag, lånedokumenter og korrespondance fra købet. Det er materialet, både beløbet og forsætsspørgsmålet afgøres på.

Dansk-tysk bistand til ejere af bolig i Tyskland

Vores kontor forener dansk-tysk kommunikation med strafferetlig erfaring og specialviden i tysk skattestrafferet. Vi bistår danske ejendomsejere i sager om udlejningsindtægter, efteropkrævning og selvanmeldelse i hele Tyskland.

Første samtale på dansk, tysk eller engelsk – fortroligt.